Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerleme ve Diğer Gayrimenkul Değerleme Faaliyetleri

Gayrimenkullerin ve bunlara bağlı hak ve faydaların değerlerinin gerçeğe uygun olarak raporlanması faaliyeti; sermaye piyasasında şeffaflığın artırılması ve gayrimenkul değerleme raporları temel alınarak oluşturulacak yatırım kararlarının etkinliği açısından büyük önem taşımaktadır. Kamunun doğru ve dürüst bir şekilde aydınlatılması görevi kapsamında Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul), sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetlerini de düzenlemektedir. Bununla birlikte Kurul düzenlemeleri kapsamına girmeyen dolayısıyla Kurulun yetki ve sorumluluk alanında olmayan değerleme faaliyetleri de bulunmaktadır. Nitekim Kurulca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarının (Kuruluş) sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında olmayan değerleme hizmetleri sunmaları mümkün bulunmaktadır. Bunlara örnek olarak; banka kredisine konu gayrimenkullerle ilgili, kamulaştırma ve özelleştirme uygulamalarının gerektirdiği, uyuşmazlık ve mülkiyet davaları nedeniyle düzenlenmesi gereken, kentsel dönüşüm, sigorta, tapu işlemleri, vergi, bilirkişi işleri vb. gibi faaliyetlerle ilgili değerlemeler sayılabilir. Kurulumuzun yetki ve sorumluluk alanı dışında olduğundan bu türdeki değerleme raporları hakkındaki şikayet başvurularının Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine (TDUB) yapılması gerekmektedir. Benzer şekilde, sermaye piyasasındaki gayrimenkul değerleme faaliyeti dışındaki değerlemelere ilişkin olarak, ilgili faaliyetin düzenleyicisi konumundaki kurumlara, örneğin, ipoteğe dayalı olarak kredili konut alımı için yapılan değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumuna görüş, öneri ve şikayet amacıyla başvuruda bulunmak mümkün bulunmaktadır.

Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti ise; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade etmektedir.

Arsa, arazi, bağımsız bölüm, bina, işyeri, alışveriş merkezi, site, fabrika, benzin istasyonu, gayrimenkul projesi ve bağlı haklar vb. gayrimenkullere ilişkin sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti/değerleme raporu gerektiren Kurul düzenlemelerinden bazıları aşağıda yer almaktadır:

  • III-48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin  “Değerleme gerektiren işlemler” başlıklı 34’üncü maddesi kapsamında hazırlanan raporlar
  • III-52.3 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği”nin “Değerleme gerektiren işlemler” başlıklı 28’inci maddesi kapsamında hazırlanan raporlar,
     
  •  II-17.1 sayılı "Kurumsal Yönetim Tebliği"nin "İlişkili taraflarla gerçekleştirilecek işlemler" başlıklı 9'uncu ve "Yaygın ve süreklilik arz eden işlemler" başlıklı 10'uncu maddesi kapsamında hazırlanan raporlar,
     
  • II-23.1 sayılı “Önemli Nitelikteki İşlemlere İlişkin Ortak Esaslar ve Ayrılma Hakkı Tebliği”’nin 5’inci maddesinde sayılan işlemler kapsamında hazırlanan raporlar,
  • Özel durum açıklamalarına konu olan raporlar,
  •  Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki ihraççılar ve sermaye piyasası kurumları tarafından kamuya açıklanan ve/veya Kurul'a iletilen finansal raporların hangi kaleminde gösteriliyor olursa olsun gayrimenkul, gayrimenkul projesi, bir gayrimenkule dayalı hak ve faydalar gibi konularda hazırlananlar ile varlıkların değer düşüklüğünün ve/veya karşılık ayrılmasına gerek olup olmadığının tespiti vb. amaçlarla hazırlanan değerleme raporları,
  •  Kurul düzenlemeleri çerçevesinde sermaye piyasası araçlarının ihracı ve/veya kamuyu aydınlatma belgelerinin onayı amacıyla Kurul'a yapılan başvurularda sunulan değerleme raporları.

 
Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerlemeye İlişkin Kurulca Yapılan Düzenlemeler

Kurulumuzca Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetinin düzenlemesi ilk kez 2001 yılında yapılarak sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin esasları belirlenmiştir. Bu alanda görev alacak Kuruluşların sahip olmaları gereken sermaye, ortaklık yapısı, görev alacak uzmanların nitelikleri, yeterlilikleri ile Kurulumuzca yetkilendirilme başvurularında aranan diğer koşullar ile mesleğin etik ve faaliyetlerin sürdürülmesine ilişkin gereksinimleri de belirlenmiştir. O tarihten günümüze sektör ve sermaye piyasalarının gereksinimleri doğrultusunda yapılan bir dizi Tebliğ değişikliği sonrasında uzun yıllardır yürürlükte olan Seri:VIII, No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”i 31.08.2019 tarih ve III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ” (Tebliğ) ile yürürlükten kaldırılmıştır.

Halen Kurul’un gayrimenkul değerleme alanındaki temel düzenlemesi niteliğindeki Tebliğ,III-62.3 sayılı “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ”dir. Kamu ve özel sektör paydaşların görüşleri alınarak oluşturulan bu yeni Tebliğ ile;

  • Değerleme Şirketlerinin Kurumsallıklarının Arttırılması,
  • Bağımsızlığa Zarar Verecek Nitelikteki Müşteri Yoğunlaşma Riskinin Azaltılması,
  • Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin Sorumluluk Sınırlarının Açığa Kavuşturulması,
  • Meslek Örgütü TDUB’un  Güçlendirilmesi,
  • Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcılarının Yetiştirilmesi,
  • Ortakların, Yöneticilerin ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Genel Niteliklerinin ve Etik Davranışlarının Geliştirilmesi,

amaçlanmıştır.

Sözkonusu III-62.3 sayılı Kurul Tebliği’nin tam metnine Kurulumuz resmi internet sayfasının mevzuat bölümünden ulaşılması mümkün olup, aşağıda başlıklar halinde Kuruluşlara ilişkin önemli düzenlemeler hakkında özet bilgi sunulmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarının Ortaklık Yapısı, Sermaye ve Kadro Yükümlülükleri 

Anonim Şirket şeklinde kurularak asgari 1.000.000 TL ödenmiş sermayeye sahip olması istenilen Kuruluşların, ortaklık paylarının tamamının nakit karşılığı çıkarılmış ve nama yazılı olması oy haklarının en az %51 inin sorumlu değerleme uzmanlarına ait olması ve kadrosunun en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere asgari 10 adet tam zamanlı olarak istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanından oluşması gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarının Kurulumuzca yetkilendirilmesine ilişkin süreç ve başvuruda hazırlanması gereken form ve diğer bilgi ve belgelere Kurul resmi internet sayfası üzerinden https://www.spk.gov.tr/Sayfa/Menu/9 linkini izleyerek ulaşılabilir.

Lisans ve Deneyim

Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyetini yürütecek Sorumlu Değerleme Uzmanı, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Uzman Yardımcılarının Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL) tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olması gerekmektedir.

Lisansa sahip Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının Tebliğ ve Kurulumuz Kararları çerçevesinde gayrimenkul değerleme alanında 3 yıllık, Sorumlu Değerleme Uzmanları, Kuruluş nezdinde hazırlanan raporları kontrol etmek ve bu kontrol sonucunda raporları imzalakla görevli kişilerin ve şube müdürlerinin de Gayrimenkul Değerleme Lisansı bulunmak yanında 5 yıllık tecrübeye sahip olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Tecrübe koşulunun sağlandığını gösterir belge TDUB tarafindan inceleme sonucuna bağlı olarak verilmektedir.

Lisansın Askıya Alınması ve İptali

Uzmanların lisanslarının güncelliğini sağlamaları ve lisansların askıya alınmasını engellemeleri için SPL tarafından verilen yenileme eğitimlerine katılmaları gerekmektedir. Değerleme hizmeti sunan kişilerin lisanslarının güncel durumunun SPL’nin resmi internet adresinden https://lsts.spl.com.tr/PublicRecord/Index linkinin izlenmesi ile kontrolü mümkündür.

Lisansları askıya alınan sorumlu değerleme/gayrimenkul değerleme uzmanları ve uzman yardımcıları değerleme faaliyetlerinde bulunamaz. GGayrimenkul değerleme uzmanı/yardımcısının yenileme eğitimlerine katılmasının sağlanması ve lisansı askıda iken değerleme faaliyetlerinde bulunmaması konularında sorumluluk, ilgili gayrimenkul değerleme uzmanı/yardımcısı ile birlikte gayrimenkul değerleme kuruluşundadır.

Belirli aykırılıkların tespit edilmesi durumunda lisanslar Sermaye Piyasası Kanunu’nun 96’ncı maddesindeki yetki kapsamında geçici ve sürekli olarak iptal edilebilmektedir. Buna göre değerleme faaliyetlerinde; 

  • sorumlu değerleme uzmanı dahil gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yeterli inceleme yapılmaması,
  • çalışma kağıtları, dijital dokümanlar ile rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,
  • dürüstlük, bağımsızlık, tarafsızlık, güvenilirlik, mesleki özen ve titizlik ilkelerine uyulmaması,
  • Tebliğ hükümleri ve Uluslararası Değerleme Standartlarına aykırı olarak hatalı, eksik, yanıltıcı, taraflı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi,

 
 hususlarında bir sorumluluk tespit edilmesi halinde, sorumluluğun içeriğine göre, sadece ilgili sorumlu değerleme uzmanı ve/veya gayrimenkul değerleme uzmanlarının sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme yapması 1 yıldan az olmamak kaydı ile lisanslarının geçici veya sürekli olarak Kurulca iptali suretiyle yasaklanabilir.

Sermaye Piyasası Mevzuatı Kapsamında ve Konut Değerlemesi Dışındaki Değerlemelerde Kadro Zorunluluğu 

Sermaye piyasası mevzuatı kapsamında gerçekleştirilen değerleme faaliyetlerinde dışarıdan hizmet alınarak gayrimenkul değerleme hizmeti sağlanamaz. Sermaye piyasası kapsamında sunulacak hizmetin Kuruluşun değerleme kadrosundaki Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından yerine getirilmesi, diğer bir ifade ile sözleşme yapmak suretiyle bu kapsamda değerleme hizmeti sunulmaması gerekmektedir.

Bunun yanısıra, Kuruluşun merkezinin veya şubesinin bulunduğu illerde, konut değerlemesi haricinde, değerleme hizmetlerinin de kuruluşun değerleme kadrosundaki Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle, Kuruluş, bu yerlerde dışarıdan hizmet alarak, konut değerlemesi haricinde, gayrimenkul değerleme hizmeti sağlayamaz.

Değerleme Uzman Yardımcısı İstihdamı

Değerleme mesleğini öğrenme ve deneyim kazanmanın çalışma hayatının ilk yıllarından itibaren kurumsal bir yapılanma içinde sürdürülmesi amacıyla gayrimenkul değerleme kuruluşlarının, değerleme kadrolarının en az %10’u oranında uzman yardımcısı istihdam etme zorunluluğu getirilmiştir. Böylece sektör içinde lisansa sahip olmakla birlikte yeterli deneyime sahip olmayanlar için  uzman yanında yapılacak refaket çalışmaları ile istikrarlı bir mesleki gelişim süreci öngörülmüştür.

Bildirim Yükümlülükleri

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarının Tebliğ gereği Kurul’a bildirim yükümlülükleri bulunmaktadır; Ortak, yönetici, Sorumlu Değerleme Uzmanı, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Uzman Yardımcıları ile ilgili değişikliklerde, pay devirlerinde, şube açılmasında, merkez ve şube adres değişikliklerinde, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların ortaya çıkması durumunda, genel kurul toplantılarından sonra finansal raporlarıyla ve mesleki sorumluluk sigortası ile ilgili bildirimlerde bulunulması gerekmektedir. Bildirim yükümlülükleri ile ilgili ayrıntılı bilgilere Kurul internet sayfası üzerinden  https://www.spk.gov.tr/Sayfa/Menu/9 l  linkini izleyerek ulaşılabilir.

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarının Kurumsal İnternet Sitesinde Yer Alacak Bilgiler

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşunun Ticaret Sicili bilgileri, son durum itibarıyla ortaklık, yönetim ve organizasyon yapısı, değişikliklerin yayınlandığı Türkiye Ticaret Sicili Gazetelerinin tarih ve sayısı ile birlikte ortaklık esas sözleşmesinin son hali ve 5 yıllık finansal raporlarının Kuruluşun resmi internet sitesinde yer alması gerekmektedir..

Sözleşme Zorunluluğu

Gayrimenkul değerleme hizmetinin verilebilmesi için Gayrimenkul Değerleme Kuruluşu ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması esastır.Ancak, her bir değerleme raporu için alınacak ücretin ayrı ayrı belirlenmesi ve sözleşmede açıkça belirtilmesi şartıyla tek bir sözleşme de imzalanabilir. Sözleşmelerde asgari hususları Tebliğ ile belirtilen detaylara yer verilmesi şarttır.

Gayrimenkul Dışı Varlıklara Değerleme Hizmeti Sunulmasına İlişkin Esaslar

Gayrimenkul dışı varlıkların, makine ve ekipmanların değerlemesini yapacak kurum ve kuruluşlar, bu kurum ve kuruluşların asgari lisanslı çalışan bulundurma yükümlülüğü ve bu tür değerlemeleri yapacak gerçek kişilerin nitelikleri ile değerleme raporlamasının çerçevesi Kurul Kararı ile belirlenmiştir. Sözkonusu Kurul İlke Kararı’nın detaylarına https://www.spk.gov.tr/Sayfa/Menu/9 linkini izleyerek ulaşmak mümkündür.

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşlarına Müşteri Tarafından Verilecek Bilgiler

Değerleme çalışmalarının sağlıklı ve tutarlı bir şekilde yerine getirilmesi için gerekli olabilecek veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin, değerlemelerde esas alınmak üzere talep edilmese dahi müşteri tarafından gayrimenkul değerleme kuruluşuna verilmesi zorunludur.

 
Yapılabilecek Faaliyetler ve Yasaklar

Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları

Gayrimenkul değerleme kuruluşları; gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Mesleki uzmanlıklarının dışında yer alan ve özel ihtisas ve tecrübe gerektiren gayrimenkul dışı varlıkların değerleme faaliyetlerini üstlenemezler.

Bir gayrimenkulün 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler.

Kurulun gayrimenkul dışındaki varlıkların sermaye piyasası kapsamındaki değerlemesine ilişkin İlke Kararında belirtilen hususlar saklıdır.

Gayrimenkul değerleme kuruluşları, belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler.

Gayrimenkul değerleme kuruluşları TDUB Statüsüne ve TDUB tarafından alınacak kararlara uymakla yükümlüdürler.
 
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları

Gayrimenkul değerleme uzmanları aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme kuruluşunda istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar.

Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar,

Mesleki uzmanlıklarının dışında yer alan ve özel ihtisas ve tecrübe gerektiren varlıkların değerleme faaliyetlerini üstlenemezler.

Değerleme hizmeti verdikleri, müşterisi konumunda olan ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.

Mesleki özen ve titizlik kuralları kapsamında gerekli zamanı ayıramayacakları değerleme hizmetlerini kabul edemezler.

Gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından değerleme kadrosunda gayrimenkul değerlemesi yapmak üzere tam zamanlı olarak istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanları, kuruluşların yapabileceği belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları TDUB Statüsüne ve TDUB tarafından alınacak kararlara uymakla yükümlüdürler.

Pay Devirleri ve Esas Sözleşme Değişikliği

Kuruluş bünyesinde sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almak amacıyla gerçekleştirilecek sermaye paylarının devrine ilişkin olarak ve esas sözleşme değişikliklerinde Kurulun önceden uygun görüşünün alınması zorunludur.

Diğer pay devirlerinde ise Kurul’a istenilen bilgiler gönderilerek Kurula bilgi verilmesi yeterlidir. Örnek formlara Kurul resmi internet sayfası üzerinden https://www.spk.gov.tr/Sayfa/Menu/9   linkini izleyerek ulaşılabilir.

Değer Değişikliğinde Sorumluluk

Değerleme Raporu tarihinden sonra  pazar koşullarına bağlı olarak piyasadaki değerlerin değişmesi halinde, bu durumdan değerleme kuruluşları sorumlu tutulamaz.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)

TDUB, Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olan gerçek kişi değerleme uzmanları ile Kurul tarafından yetkilendirilen tüzel kişi Kuruluşların üyeliği ile oluşturulmuştur.

Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırma, eğitim ve sertifika verme, üyeler arası dayanışma, mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalar için meslek kuralları ve değerleme standartları oluşturma, kendi statüsünde öngörülen disiplin cezalarını verme ve ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, vb. konularda görev ve sorumlulukları bulunan kamu tüzel kişiliğe haiz öz düzenleyici bir meslek birliğidir.

Gayrimenkul değerleme kuruluşları ve gayrimenkul değerleme uzmanları, TDUB’un Statüsüne ve aldığı kararlara uymakla yükümlüdürler. TDUB düzenlemelerine uyulmaması, verilen zorunlu eğitimlere katılınmaması ve TDUB’a  ödenecek aidatların ödenmemesi durumunda yetki ve lisans iptali mümkün bulunmaktadır.